Metodologija procjene

Koristimo hedonički pristup — standardnu metodu u automatiziranom vrednovanju nekretnina. Ideja je da se cijena nekretnine može razložiti na doprinose njezinih pojedinačnih obilježja.

Postupak ima tri koraka:

• Bazna cijena. Za odabranu lokaciju (grad i, gdje je dostupno, gradsku četvrt) i vrstu nekretnine uzima se referentna cijena po kvadratnom metru.
• Korekcije. Na baznu cijenu se multiplikativno primjenjuje niz faktora. Multiplikativno, a ne zbrajanjem — jer se utjecaji u stvarnosti kombiniraju, a ne slažu linearno.
• Raspon i pouzdanost. Iz količine dostupnih podataka i likvidnosti lokalnog tržišta izračunava se ocjena pouzdanosti, a iz nje širina raspona.

Model je deterministički: isti ulazni podaci uvijek daju isti rezultat. To nam omogućuje reviziju svake izdane procjene i testiranje promjena kalibracije.

Trenutna verzija modela je hr-hedonic-2.3+2025Q4-RCN. Svaka procjena bilježi verziju modela kojom je izrađena.

Rasponi su granice pojedinačnog faktora, prije kombiniranja s ostalima.

Ako priložite fotografije, one se analiziraju i svakoj se dodjeljuje ocjena stanja prostora, razine završnih obrada i upotrebljivosti same fotografije. Iz toga se izvodi zajednički multiplikator.

Utjecaj vizualne analize namjerno je ograničen na ±9 % i dodatno se skalira pouzdanošću analize. Fotografije su snažan signal stanja, ali ne smiju nadvladati lokaciju i površinu — a upravo to bi se dogodilo bez ograničenja.

Fotografije lošije kvalitete (tamne, zamućene, niske rezolucije) automatski dobivaju manju težinu umjesto da unesu šum u procjenu.

Raspon nije fiksni postotak. Širina se izvodi iz ocjene pouzdanosti (0–100) i dodatno proširuje na tržištima s malo transakcija:

• vrlo visoka pouzdanost (82+) → uski raspon, oko ±7 %,
• visoka (68–81) → oko ±10 %,
• srednja (50–67) → oko ±14 %,
• niska (ispod 50) → širok raspon, do ±22 %.

Ako je pouzdanost niska, lažna preciznost bila bi štetnija od širokog raspona. Zato radije prikazujemo šire granice nego uvjerljiv, ali netočan broj.

• broj transakcija u lokaciji (najveći pojedinačni faktor),
• je li poznata gradska četvrt, a ne samo grad,
• broj i kvaliteta priloženih fotografija,
• potpunost podataka — godina izgradnje, energetski razred, kat, vlasnički status,
• koliko je nekretnina tipična za to tržište po veličini i namjeni.

Model pokriva pet zemalja: gradove i općine u cijeloj Hrvatskoj, slovenska tržišna područja, glavne gradove svih talijanskih pokrajina, preko tri tisuće francuskih općina i finske općine. Unutar velikih gradova računa se po zonama — zagrebačke gradske četvrti, područja Ljubljane, OMI zone Milana i Rima, arondismani Pariza i Lyona te poštanska područja Helsinkija.

Razina na kojoj se računa nije svugdje ista jer nije svugdje isto ni objavljeno. Francuska objavljuje pojedinačne ugovore, pa se ide do općine. Slovenija objavljuje medijane po tržišnim područjima koja spaja po sličnosti tržišta, pa se bira područje, a ne općina — s dva milijuna stanovnika uzorak po općinama ne bi bio dovoljan. To je ograničenje izvora, ne izbor.

Alsace-Moselle i Mayotte nisu pokriveni. Ta francuska područja vode zemljišnu knjigu umjesto katastra, pa njihove kupoprodaje ne ulaze u državni registar cijena. Strasbourg, Metz, Mulhouse i Colmar zato nemaju procjenu — radije to kažemo nego da nagađamo.

Bazne cijene izvedene su iz ostvarenih kupoprodajnih cijena, ne iz traženih cijena u oglasima. Za svaku zemlju izvor je službena publikacija tijela koje vodi registar cijena:

• Hrvatska: „Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske" (2025. izdanje), Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, na temelju članak 20. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15). Podaci dolaze iz izvora Registar cijena nekretnina (eNekretnine).
• Slovenija: „Letno poročilo o slovenskem trgu nepremičnin" (2025. izdanje), Geodetska uprava Republike Slovenije, na temelju Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1). Podaci dolaze iz izvora Evidenca trga nepremičnin (ETN).
• Italija: „Rapporto Immobiliare 2026 / Statistiche regionali" (2026. izdanje), Agenzia delle Entrate — Osservatorio del Mercato Immobiliare, na temelju članak 120-sexiesdecies Testo unico bancario (d.lgs. 385/1993). Podaci dolaze iz izvora Banca dati delle quotazioni immobiliari OMI.
• Francuska: „Demandes de valeurs foncières (DVF)" (2025. izdanje), Direction générale des finances publiques, na temelju članak L.112 A Livre des procédures fiscales. Podaci dolaze iz izvora registar kupoprodaja nekretnina.
• Finska: „Osakeasuntojen hinnat (statistika cijena stanova)" (2025. izdanje), Tilastokeskus — finski državni zavod za statistiku, na temelju Zakon o statistici (280/2004) i Zakon o državnom zavodu za statistiku (48/1992). Podaci dolaze iz izvora StatFin baza, iz podataka o porezu na promet nekretnina.

Hrvatski izvještaj evaluiraju Ekonomski institut Zagreb i nadležno ministarstvo. Talijanske kvotacije objavljuje Agenzia delle Entrate, koja uz njih izričito navodi da ne mogu zamijeniti pojedinačnu procjenu — što je isto ograničenje koje navodimo i mi.

Izvori se razlikuju po tome koliko duboko idu. Hrvatska i Italija objavljuju agregate — medijane po županiji, pokrajini ili zoni. Francuska objavljuje pojedinačne kupoprodaje, pa se ondje cijena kuće, poslovnog prostora i zemljišta mjeri izravno, umjesto da se izvodi iz cijene stana. Zato je za Francusku popis pretpostavki modela kratak, a za Italiju najdulji.

Razlika je važna. Tražene cijene u oglasima sustavno odstupaju od cijena po kojima se nekretnine stvarno prodaju, a odstupanje nije jednako po lokacijama. Zato smo napustili kalibraciju na oglase — ona je precjenjivala dio hrvatskog priobalja i podcjenjivala kontinentalne gradove.

Iz istog izvora dolaze i zasebne bazne cijene za građevinsko i poljoprivredno zemljište, poslovne prostore te medijalne najamnine iz stvarnih ugovora o najmu. Vrijednost okućnice uz kuću računa se po lokalnoj cijeni građevinskog zemljišta, a ne kao postotak cijene građevine.

Medijan pojedinog grada u jednoj godini može odstupati zbog sastava uzorka, osobito na tankim tržištima. Zato se ne uzima naslijepo: uprosječuje se kroz vrijeme, a na lokacijama s malo transakcija oslanja se i na širi regionalni medijan.

Nije sve u modelu izmjereno. Vrijeme do prodaje i indeks potražnje ne bilježi nijedan od tih registara, pa su modelirani. Popis takvih polja vodi se po zemlji, jer se izvori razlikuju u tome što objavljuju:

• Hrvatska: daysOnMarket, demandIndex, tier, districts, houseEurM2
• Slovenija: houseEurM2, buildingLandEurM2, rentEurM2, commercialEurM2, daysOnMarket, demandIndex, tier
• Italija: houseEurM2, commercialEurM2, buildingLandEurM2, agriLandEurM2, daysOnMarket, demandIndex, tier
• Francuska: daysOnMarket, demandIndex, tier
• Finska: commercialEurM2, buildingLandEurM2, agriLandEurM2, daysOnMarket, demandIndex, tier

Za Italiju je popis dulji jer izvor objavljuje jednu zbirnu stambenu kvotaciju, bez razdvajanja stanova i kuća, i ne objavljuje medijan cijene građevinskog zemljišta.

Usporedive nekretnine u izvještaju izvedene su iz tržišnog modela za vašu lokaciju i predstavljaju modelirani uzorak, a ne konkretne oglase ili sklopljene ugovore. To je u izvještaju jasno naznačeno.

Model ne može znati i ne uzima u obzir:

• pravne terete, služnosti, sporove i stanje zemljišnih knjiga,
• stvarno stanje instalacija, krovišta i zajedničkih dijelova zgrade,
• kvalitetu susjedstva i mikrolokacijske specifičnosti unutar iste ulice,
• planirane zahvate u okolici koji mogu dići ili spustiti vrijednost,
• dugove prema zajednici suvlasnika i sporove među suvlasnicima,
• bilo koji podatak iz proširenog upitnika koji niste ispunili — u tom slučaju model ne pretpostavlja povoljan odgovor, nego širi raspon procjene.

Zbog toga procjena ostaje orijentacijska. Pročitajte cijelo odricanje od odgovornosti.

Ako smatrate da je procjena za vašu nekretninu očito pogrešna, javite nam na podrska@vrijedi.hr s oznakom procjene. Takve prijave koristimo za kalibraciju modela.